一、何為收樓？

　　通俗來說，收樓就是購房者買了房子，手續(xù)全辦完了，錢也付了，開發(fā)商就可以把樓給購房者，指定日期什么時候購房者去收；

二、收樓需要哪些條件？

　　1. 開發(fā)商應(yīng)當(dāng)出示《竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》（此三項(xiàng)必須為原件）以及《房屋土地測繪技術(shù)報(bào)告書》，并由開發(fā)商加以說明；

　　2. 對新房做綜合驗(yàn)收，檢查房屋是否存在漏水、滲水、嚴(yán)重裂縫、天花脫落等導(dǎo)致業(yè)主無法入住的瑕疵；

　　3. 買賣合同約定的其他交樓條件，如永久水電等。

　　備注：開發(fā)商不具備上述任何一項(xiàng)條件，業(yè)主可以拒絕收樓；缺乏《竣工驗(yàn)收備案證》的房子不能辦理房產(chǎn)證。

三、收樓通知書也有貓膩！

業(yè)主在自行驗(yàn)房的時候，需要注意以下幾方面：

門

1、門的開啟關(guān)閉是否順暢？

2、門插是否插入得太少？門間隙是否太大？（特別是門鎖的一邊）

3、門四邊是否緊貼門框？門開關(guān)時有無特別聲音？

4、大門、房門的插銷、門鎖是否太長太緊？

 

窗

5、窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼帲驂涌p處一定要密實(shí)，不能有縫隙。

6、開關(guān)窗戶是否太緊？開啟關(guān)閉是否順暢？

7、窗戶玻璃是否完好？

8、窗臺下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。

 

 地板

9、地板有無松動？爆裂？撞凹？行走時是否吱吱作響？

10、地板間隙是否太大？

11、柚木地板無大片黑色水漬？

12、地腳線接口是否妥當(dāng)？有無松動？

13、地面是否有裂縫？有否起砂現(xiàn)象？

 

 天花

14、頂上是否有裂縫？沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴(yán)重，該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題、看頂部是否有麻點(diǎn)。這種麻點(diǎn)專業(yè)稱“石灰爆點(diǎn)”，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時間的熟化所致。如果頂部有麻點(diǎn)，對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。

15、頂棚有無水漬？裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。

16、特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。

 

  墻

17、墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲？

18、墻身、頂棚樓板有無特別傾斜？彎曲？起浪？隆起或凹陷的地方？

19、墻身、墻角接位有無水漬？裂痕？

20、內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點(diǎn)？

 

廚廁

21、廁、浴具有無裂痕？包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象。裂痕有時細(xì)如毛發(fā)，要仔細(xì)觀察。

22、坐廁下水是否順暢？沖水聲響是否正常？沖廁水箱有無漏水聲？

23、浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水是否妥當(dāng)？

24、廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平？廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實(shí)。

25、磚縫有無滲水現(xiàn)象？

26、廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗？

27、水池龍頭是否妥當(dāng)？下水是否順暢？

28、衛(wèi)生、廚房內(nèi)有否地漏，坡度是否對頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進(jìn)居室內(nèi)。

29、出水是否通暢，會不會出水口內(nèi)留有較多的建筑垃圾？

30、下一層的鄰居家是否漏水？是的話你自己家的日子也一定不好過。

　　當(dāng)業(yè)主收到發(fā)展商寄出的收樓通知書時，首先要看信的郵戳日期是否超過了預(yù)售合同上的收樓日期，如超過了，可考慮向發(fā)展商按合同索賠。

四、收樓時間什么時候最好？

　　一般房產(chǎn)商通知小業(yè)主收樓時間比較早，建議不要在第一、第二天去收樓。因?yàn)槟莾商焱瑫r來收樓的人很多，陪同驗(yàn)收房子的人也不會有太充裕的時間仔細(xì)陪同看房。不妨選擇第三天或第四天。

五、戶型面積大小要仔細(xì)！

　　開發(fā)商出具《實(shí)測面積測繪報(bào)告》，雙方確認(rèn)面積誤差后結(jié)算剩余房款、各項(xiàng)費(fèi)用以及延期交房違約金等。違約金的起算時間是合同第八條或者第十一條（新版）約定的交樓時間屆滿之日，截止時間是收樓之日，雙方另有約定的，按照約定處理。

　　注意核實(shí)面積、合同及價錢多退少補(bǔ)等問題。首先要確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實(shí)是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測量，與合同簽訂面積是否有差異。按最新規(guī)定，縮水小于0.6%，發(fā)展商不需作任何補(bǔ)償；縮水在0.6%與3%之間，按合同約定的房屋單價多退；縮水超過3%發(fā)展商應(yīng)多退或買家有權(quán)提出退房。

　　如果面積不是縮水，而是多了，增加面積小于0.6%的，房價款保持不變；增加面積在0.6%與3%之間，按合同約定房屋單價少補(bǔ)；增加面積超過3%，3%以內(nèi)部分按單價少補(bǔ)，超過3%部分，買家無條件擁有。

　　備注：簽訂合同時將誤差定在2%至3%，建議不超過5%。

六、開發(fā)商不支付違約金怎么辦？

　　如果業(yè)主不急著收樓，就無需做任何事情，無需收樓，不要提交房屋質(zhì)量維修單等（以免被認(rèn)為收樓），無需發(fā)函，直到開發(fā)商符合合同交樓條件并且通知業(yè)主收樓時止再收樓。

七、物業(yè)是否有催交物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用？

　　很多購房者都會遇上收房時物業(yè)催促交付物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用。但根據(jù)建委的最新規(guī)定，開發(fā)商不得以先交物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用為收房條件。從收樓書注明的收樓日算起，物業(yè)有一年的保修期，在此期間，發(fā)展商將對物業(yè)因施工造成各種質(zhì)量問題進(jìn)行維修。

　　假如該物業(yè)的預(yù)售證是在2011年10月1日前核發(fā)的，業(yè)主須按購房款的2%繳交物業(yè)管理維修養(yǎng)護(hù)基金；預(yù)售證在2011年10月1日后核發(fā)的，由開發(fā)商按物業(yè)總投資的2%繳交維修基金，在業(yè)主入住時繳交至1%以上，移交物業(yè)管理權(quán)時繳足2%。

八、物業(yè)的保障需合理清楚對待

　　從收樓書注明的收樓日算起，物業(yè)有一年的保修期，在此期間，發(fā)展商將對物業(yè)因施工造成各種質(zhì)量問題進(jìn)行維修。按目前的規(guī)定，當(dāng)您所在的物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上，或者使用超過1年，已交付使用的建筑面積在30%-50%的，可以按程序成立業(yè)主委員會，以保障物業(yè)的合理與安全使用。

　　業(yè)主委員會有權(quán)對目前的物業(yè)管理公司的工作質(zhì)量作出評價，若該公司未取得資質(zhì)證書的，業(yè)主可拒交物業(yè)管理費(fèi)，還可以辭退該公司，另外挑選更為合適的物業(yè)管理公司。

九、收樓時發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題怎么辦？

　　可以拒絕收樓。建議業(yè)主找專業(yè)驗(yàn)房公司協(xié)助，通過公證、拍照、兩個非親屬的目擊證人證明等形式保全證據(jù)。

　　與物業(yè)公司簽署物業(yè)協(xié)議、向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)并索要發(fā)票或蓋章確認(rèn)的收據(jù)。

十、辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)事項(xiàng)

　　若業(yè)主委托開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)證，則可由開發(fā)商代收契稅和房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。代辦費(fèi)金額雙方協(xié)商。業(yè)主也有權(quán)拒絕代辦。

十一、領(lǐng)取鑰匙時不要忽略這些哦！

　　業(yè)主領(lǐng)取新房鑰匙的時候，需簽署《住宅鑰匙收到書》，要確認(rèn)樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表鑰匙、電表鑰匙是不是齊全。

　　更多收樓驗(yàn)房知識，請關(guān)注啄木鳥裝修監(jiān)理網(wǎng)——驗(yàn)房收樓欄目。